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新房限購(gòu)政策較多，很多人就轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，然而二手房買(mǎi)賣(mài)并不像新房那么簡(jiǎn)單，想要買(mǎi)賣(mài)二手房需要注意的地方很多，尤其是對(duì)剛接觸二手房的新手來(lái)說(shuō)更需要注意以下這些地方。
明確買(mǎi)賣(mài)雙方信息
購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)查看房產(chǎn)證所有人的身份證件。
如果售房者與房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)所有人不是同一人，則應(yīng)當(dāng)了解售房者與房產(chǎn)所有人之間的關(guān)系，要求售房者提供證明文件，并親自向房產(chǎn)所有人核實(shí)。
購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解并核實(shí)房產(chǎn)所有人是一位還是幾位共有。如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件。在辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，全部共有人能否都到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由代理人替其簽章。
查看房屋有無(wú)抵押
合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買(mǎi)賣(mài)合法有效的前提。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚?更 保險(xiǎn)方式是到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行核實(shí)。
明確房款交付方式
這個(gè)環(huán)節(jié) 更 容易出現(xiàn)糾紛，因此一定要在合同中明確總房款金額、付款方式、付款時(shí)間、付款條件、貸款方式等相關(guān)內(nèi)容。
合同履行期限、地點(diǎn)、方式
交房時(shí)間和過(guò)戶(hù)時(shí)間是購(gòu)買(mǎi)二手房?jī)蓚€(gè)重要的時(shí)間點(diǎn)，所以在合同中要對(duì)這兩個(gè)時(shí)間加以明確。此外，還要對(duì)辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程，雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)，各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)偟茸龊眉s定。
明確違約責(zé)任
為了使合同順利履行，需要對(duì)違約的情形、如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金、定金、賠償?shù)挠?jì)算與給付，在什么情況下可以免責(zé)，擔(dān)保的形式等加以明確，作為對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的約束。
估算稅費(fèi)負(fù)擔(dān)
二手放買(mǎi)賣(mài)的稅費(fèi)規(guī)定較多，累計(jì)各項(xiàng)稅費(fèi)金額也比較大，估算稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是十分必要的。
根據(jù)國(guó)家規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)契稅、印花稅，售房者在一定條件下應(yīng)承擔(dān)城建稅、教育附加費(fèi)、個(gè)人所得稅。
根據(jù)買(mǎi)賣(mài)房屋的性質(zhì)以及各地的實(shí)際情況，還可能發(fā)生土地增值稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)、交易管理費(fèi)等稅費(fèi)。此外，買(mǎi)賣(mài)房屋的性質(zhì)、面積大小、用途、辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間長(zhǎng)短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。
明確戶(hù)口遷出期限
在簽訂合同時(shí)，一定要注明賣(mài)方遷出戶(hù)口的期限。
您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務(wù)，可以采取保留部分尾款，等到其遷出后再付；或者約定一個(gè)違約標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。
費(fèi)用拖欠
在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，就應(yīng)特別注意對(duì)房屋交易的關(guān)鍵性約定及賣(mài)方的任何承諾，要有書(shū)面的簽約，不能以口頭約定代替。
還有物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話(huà)費(fèi)與房屋有關(guān)的這些費(fèi)用，在購(gòu)房時(shí)一定要核實(shí)清楚是否存在拖欠。
