房產經紀人：這100個必備房地產基礎知識點你都掌握了嘛？

隨著知識經濟時代的到來，一個房地產經紀人要做好自己的工作，對知識方面的要求越來越高，不同類型房地產商品有著各自的特定使用對象和流通渠道。因此房地產經紀人必須掌握一定的房地產專業知識。所以今天跟大家分享一些房地產相關的專業知識點，希望能夠有所幫助。

1、房地產：

是指以土地和房屋作為物質存在形態的財產。它是由房產和地產兩大部分組成。所謂房產，是指以房屋作為物質載體的財產；所謂地產，是指以土地作為物質載體的財產。其特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3）個別性；（4）保值性與增值性。

2、房地產業：

是指從事房地產開發、經營、管理和服務的產業。它包括：土地的開發、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、出讓、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、典當、房地產的抵押，以及由此形成的房地產市場。

3、三通一平：

是指建設前期的開發工作，指施工現場達到路通、水通、電通和場地平整。“三通”是把開發區紅線以外的道路，給排水管道、供電線引入施工現場，“一平”是把施工現場的土地進行平整。

4.七通一平：

指大的開發區或重要的開發項目施工準備工作的要求。“七通”包括道路通、給水通、排水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通。“一平”是土地平整。

5.規劃紅線：

是對建設用地范圍的標定，通常以用地角點的城市坐標或參照建筑物距離給定。

6.保障性住房：

是與商品性住房（簡稱商品房）相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房、兩限房和政策性租賃住房等構成。

7.經濟適用房：

指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經濟性和適用性的特點。這類住宅因減免了市政配套等費用，（其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套費用的50％，并且優先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規定了較低的固定利潤率3％），故又稱經濟實用房。

8.政策性租賃住房：

某些地區也叫公共租賃房,歸政府或公共機構所有，用低于市場價或承租者能承受的價格向新就業職工出租。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經濟適用房的低收入家庭的住房困難。

9.兩限房：

全稱為限房價、限套型普通商品住房，也被稱為“兩限”商品住房。兩限房指經城市人民政府批準，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅項目開發建設單位，由中標單位按照約定標準建設，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。目前情況來看，首批限價房規定：限價房的套型建筑面積全部為90平方米以下。

10.自住型商品房：

北京市住建委2013年首次推出自住型商品房，此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。套型建筑面積以90㎡以下為主， 更 大套型建筑面積不得超過140㎡

11.商品房分類：

按用途，可分為住宅、寫字樓、商鋪等；按樓層，可分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。

12.低層建筑：

指1－3層的住宅建筑。多層建筑：指4－6層的住宅建筑。中高層建筑：指7－9層的住宅建筑。高層建筑：指10層至10層以上的住宅建筑或總高度超過24米的公共建筑及綜合性建筑。超高層建筑：指高度超過100米的住宅或公共建筑。

13.住宅的耐久年限：

即住宅的使用壽命一般為50年。

14.會所：

以所在物業業主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施。

15.塔樓：

以樓梯、電梯為核心所組成的住宅（一般為高層住宅）。

16.板樓：

由多個單元排列組成的住宅。

17.躍層：

一套住宅占有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內獨有的內部樓梯聯系上下層。

18.復式：

在建造上仍每戶占有上下兩層，但實際是在層高較高的一層樓中增建一個夾層。

19.錯層：

戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系。但沒有完全分為兩層。（適合大面積住宅，小戶型會顯得局促）

20.進深：

一間房屋從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。

21.開間：

住宅的寬度，指一間墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，也叫面寬。

22.標準層：

平面布置相同的樓層。

23.層高：

房屋一層的高度。指下層樓板面到上層樓板面之間的距離。

24.凈高：

下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可用公式表示為：凈高＝層高－樓板厚度。

25.建筑間距：

是指建筑之間應保持的合理距離。通常以日照間距來確定。即冬至正午時太陽光照經前幢房屋后檐至后幢房屋底樓窗臺時兩幢建筑之間的距離。確定標準：日照標準，住宅底層滿窗日照不少于連續1小時（冬至日）或連續2小時（大寒日）。

26.日照間距包括正面間距和側面間距。

27.日照間距系數：

按照日照標準確定房屋間距與遮擋房屋檐高的比值，板樓正南正北1.6、傾斜20度以上1.4。

28.戶型：

每戶居室的數量和大小。戶型比：各種戶型在總戶數中所占的比例。

29.房屋產權：

指所有者對財產的占有、使用、收益和處分的權利，是物權的一種。指房產所有者按國家法律規定所享有的權利。

30.建筑面積：

套內建筑面積分攤的公用建筑面積。



31.建筑物內層高低于2.2米的樓層不計建筑面積。

32.套內建筑面積：

內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積

33.公攤面積：

公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房、地下室、值班進警室等以及其他功能上為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積。套和各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的一半。

34.封閉陽臺按實際面積計入建筑面積，未封閉陽臺按實際面積的一半計入建筑面積

35.使用面積：

建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和，俗稱地毯面積。

36.使用率：

使用面積與建筑面積之比。（使用率＝使用面積/建筑面積）

37.實用率：

也稱得房率，是套內建筑面積和建筑面積之比。（實用率＝套內建筑面積/建筑面積）。

38.分攤的公用建筑面積：

套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數。

39.公用建筑面積分攤系數＝公用建筑面積/套內建筑面積之和。

40.容積率：

總建筑面積與建設用地面積之比。（容積率＝地上建筑面積/項目占地面積）



41.建筑覆蓋率：

又稱建筑密度，是建筑物基底占地面積與規劃用地之比。（建筑密度＝建筑物占地面積/規劃建設用地面積）

42.人口毛密度＝項目估算人數/項目占地面積（單位：人/公頃）

43.綠地率：

是規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地的用地面積之比。（綠化率＝綠化占地面積/項目占地面積）

44.五證及發證機關：

（1）《國有土地使用證》（國土資源局）、（2）《建設用地規劃許可證》（規委）、（3）《建設工程規劃許可證》（規委）、（4）《建筑工程施工許可證》（住建委）、（5）《商品房預售許可證》（住建委）。

45.國有土地使用證：

是證明土地使用者向國家支付使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。

46.土地使用年限：

（1）住宅用地70年；（2）工業用地50年；（3）商業旅游娛樂用地40年；（4）文教、衛生、體育用地50年；（5）綜合用地50年；（6）車庫用地50年。

47.建設用地規劃許可證：

是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。

48.建設工程規劃許可證：

是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。

49.商品房預售許可證：

是市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準性證件。

50.兩書：《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》。

51.住宅質量保證書：

是房地產開發企業在商品房交付使用時向購房人提供的住房質量保證文件。

52.住宅使用說明書：

是房地產開發企業在商品房交付使用時向購房人提供的住房使用的說明。

53.商品房預售：

可簡單理解為房屋還未建成就預先出售。是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。預售前提為建設單位取得商品房預售許可證。預售許可證一般在房屋竣工備案后4個月或者初始登記取得大產權證時到期。

54.商品房現售：

房地產開發企業將竣工驗收合格且已經初始登記的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。前提是開發商已經取得該房屋“大產權證”。

55.房屋所有權：

又叫房屋產權，是房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權利。房屋所有人在法律規定的范圍內，可以排除他人的干涉，對其所有的房屋進行占有、使用、收益、處分。

56.產權證：

《房屋所有權證》的簡稱。是國家依法保護房屋所有權的合法憑證，是由人民政府房地產行政主管機關核發的具有法律效力的證件。房屋所有權人憑證出售、出租房屋。產權證包括以下幾方面內容：產權類別、產權比例、房產坐落地址、產權來源、房屋結構、面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記等，并配有房地產測繪部門的分戶房屋平面圖。2015年3月1日起《不動產登記暫行條例》正式實施，各省市隨之陸續啟動了《不動產權證書》代替《房屋所有權證》的工作。

57.初始登記：

即房屋所有權初始登記，指在依法取得的土地上，新建成的房屋權利人持有關證明文件，到縣級以上的房產管理部門申請權屬登記。俗稱開發商辦理大產權證。

58.轉移登記：

即房屋所有權轉移登記，在一手房買賣過程中是指將房屋所有權由開發商處過戶到買房人名下，俗稱辦理小產權證。

59.個人住房貸款：

中國人民銀行批準的商業銀行和住房儲蓄行，為城鎮居民購買住房提供的貸款，執行法定貸款利率（也叫商業貸款）。購房人以所購房屋為抵押向銀行借款，在未取得產權證并辦理抵押手續前，由開發商給買房人承擔擔保責任。因此一般要求買房人委托開發商辦理產權證以便及時辦理抵押手續解除擔保責任。

60.公積金貸款：

是政府政策性住房貸款，貸款對象必須是住房公積金的繳存人并需達到一定條件，貸款利率比商業貸款利率低。在未取得產權證并辦理抵押手續前，由擔保中心給買房人承擔擔保責任。因此會要求買房人委托開發商辦理產權證以便及時辦理抵押手續解除擔保責任



61.購房人一般應繳納哪幾種稅？

主要是住宅專項維修資金（俗稱公共維修基金）、印花稅和契稅。

62.契稅：

指房屋所有權發生轉移時，就當事人所訂契約，按房價的一定比例向新的房屋產權人征收的一次性稅收。一般在房屋交付時開發商代收或辦理產權證時直接交給稅務機關。征收標準：普通住房（家庭唯一）為總房款的1.5%，其它為3%。從08年11月1日起對個人首次購買90平米及以下普通住房的契稅稅率暫統一下調至1%。

63.普通住房：

(國辦發[2005]26號)既《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》中對普通住宅的標準的規定為：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。北京普通住房標準定為住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。實際成交價格每年或沒幾年做一次調整，因此具體價格規定網上查詢。

64.印花稅：

是對經濟活動和經濟交往中書立、使用、領受具有法律效力的憑證的單位和個人征收的一種稅。08年11月1日以后對個人銷售和購買住房暫免征收印花稅，原印花稅為總房款的萬分之五，簽約時繳納并貼在房屋買賣合同上；但是，開發商還需按上述標準繳納并貼在合同上。此外，買房人在辦理產權證時還需需交納5元/證的印花稅，貼在產權證上，此稅大多在辦理入住時由開發商提前代收。

65.住宅專項維修資金：

俗稱公共維修基金，住宅樓房的公共部分和公用設施、設備的維修養護基金。由北京市住房資金管理中心在辦理初始登記（大產權證）時收取，有時在房屋交付時開發商或物業管理公司會代收。在08年1月31日前簽訂購房合同的按總房款的2%繳納；在08年2月1日后簽訂購房合同的，六層及以下的住宅樓棟按照100元/平方米的標準繳存，七層及以上的住宅樓棟繳存標準為200元/平方米。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，都應當按照國家規定繳納專項維修資金。維修基金專項用于保修期滿后住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新、改造。基金所有權歸購房人，不得挪用。

66.中水：

指生活污水經過沉淀、過濾、消毒后，達到一定標準的水，可用于衛生間沖水、小區綠化灌溉、洗車等。

67.物業服務：

是指房屋產權人（又叫業主）或使用人（一般是住房的租賃者）通過合同或契約方式，委托專業機構或公司依照市場經營方式，運用現代管理法技術，為使房屋充分發揮其使用價值和經濟效益而對房屋本身及其業主和使用者進行的管理和服務。

68.物業服務公司的義務概述：

受物業所有人的委托，依據物業服務委托合同，對其物業區域內的共有部位、共有設施設備進行保潔、保安、綠化及日常維護、養護、整治、并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

69.物業服務的目標：

提供一個安全、舒適的居住、工作環境，使物業現有設備充分發揮其功能，提升物業的形象，使其保值、增值，有一定的經濟效益。

70.物業管理服務費的構成：

保潔費、保安費、各項費用統收服務費、電梯費、高壓水泵費、稅費等。

71.地震烈度：

指地震時在某地點的震動強度。地震烈度分為1－12度，12度 更 強。北京市要求建筑采取8度設防指的就是8度的地震烈度。所謂烈度8度時的基本特征包括人行走困難、搖晃顛簸，建筑結構受損、中等破壞，干硬土出現裂縫。

72.按建筑的性質可分：

工業建筑和民用建筑。工業建筑指主要生產廠房、輔助生產廠房等生產性建筑。民用建筑指學校、醫院、商場等公共建筑和居住建筑。

73.按建筑的使用材料可分：

磚混結構，鋼筋混凝土結構，鋼結構等。

磚混結構：建筑中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結構，多用于六層以下民用建筑和小型工業廠房。

磚木結構：指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木結構。

鋼筋混凝土：指建筑物中豎向承重結構如柱、梁、樓板用鋼筋混凝土制成，墻用磚或其他材料填充，目前被大量采用。

鋼結構：現在高科技技術，主要承重結構全部用鋼材制成。主要用于超高層建筑和大跨度工業建筑。

74.按照結構的承重方式分為：

（1）墻承重式建筑；

（2）框架結構建筑，用梁、板、柱組成結構體系來承受荷載的建筑。此時，墻體只起到圍護、分隔作用；

（3）剪力墻結構建筑，由縱向、橫向鋼筋混凝土墻組成的結構承受荷載的建筑，此時的墻體不僅能抵抗水平荷載和豎向荷載，還對房屋起到圍護和分隔作用；

（4）大跨度建筑，橫向跨越30米以上空間的建筑；（5）排架結構建筑。

75.按施工方法分：

裝配式建筑、現澆式建筑和裝配整體式建筑。

76.建筑物構成的主要部分：

基礎、墻體或柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗等六大部分。

77.樓梯：

是樓房建筑中聯系上下各層的垂直交通設施。

78.管道井：

建筑物中各類公用管線集中鋪設的垂直井道。包括：通風井；強、弱電井；水、暖管井。

79.門的功能：

是交通出入、分割和聯系內部與外部或室內空間，有的兼起通風和采光作用。

80.窗的功能：

是采光和通風，同時也能起到美化立面的效果。

81.地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土層。

82.基礎：建筑物的 更 下端與土壤直接接觸的部分。

83.墻體：是維護分割構件，同時也可以是承重構件。

84.墻體按其所處位置不同，分內墻和外墻。

內墻：位于建筑物內部的墻。外墻：位于建筑物四周的墻。內墻的作用：分割房間。外墻的作用：是房屋的外維護結構，起著擋風、阻雨、保溫、隔熱等作用。

85.橫墻：沿建筑物短軸布置的墻體。

山墻：橫向外墻。

縱墻：沿長軸布置的墻體。

女兒墻：是下部墻身延伸至屋面以上的一段墻體

86.墻體按結構受力情況不同，分承重墻和非承重墻。

承重墻指不但承受自身重量，同時還承受屋頂及樓板傳來的荷載的墻。

非承重墻指不承受上部荷載的墻，包括隔墻、填充墻和幕墻。

87.墻體按所用材料不同分為磚墻、石墻、砌塊墻、混凝土墻等。

88.防潮層

設置位置為室內首層地面結構層的中部，一般用防水砂漿抹20毫米厚。設置防潮層的目的是防止地下的潮氣沿基礎墻上升使室內墻體受潮。

89.勒角：

外墻墻身下部靠近室外地坪的部分。勒角的作用：防止地面水，雨水的侵蝕及人為的磕碰破壞，起著保護墻面，提高建筑物耐久性的作用同時也起美觀裝飾作用。

勒角經常采用抹水泥砂漿、貼面或加大墻厚的辦法。

90.散水：

是靠近勒角下部的混凝土排水坡。散水的作用：迅速排出沿墻腳淌下的雨水，防止雨水直接進入墻下損害地基。

91.屋頂是房屋上部的維護結構，同時又是承重結構。屋頂作用是抵御風霜雨雪的侵襲，防止太陽輻射，保溫隔熱。

92.屋頂按排水坡度不同，分為坡屋頂和平屋頂。

93.地下室：

建筑物下部的空間。也是基礎的主要組成部分。地下室按使用性質分為普通地下室和人防地下室。

94.普通地下室：

普通地下空間，一般按地下樓層進行設計。

95.人防地下室：

全稱是人民防空地下掩體（室），有人民防空要求的地下空間，是為戰時人員隱蔽而設計的，和平時期可作它用，產權歸屬國家，不能分攤。人防地下室應妥善解決緊急狀態下的人員隱蔽與疏散，應有保證人身安全的技術措施。

96.地下室按埋入地下深度分全地下室和半地下室。

全地下室指地下室地平面低于室外地坪的高度超過該房間凈高的一半者。半地下室指地下室地平面低于室外地坪的高度超過該房間高三分之一，且不超過一半者。

97.踢腳：

是在內墻兩側的下部和室內樓地面交接處的構造。踢腳的目的防止掃地時污染墻面。一般應與樓地面材料一致。

98.伸縮縫：

解決由于不均勻的溫度應力使過長的建筑物產生伸縮變形，一般常見于單元數較多的板樓中間。

99.從開啟形式上窗分為平開窗、推拉窗、懸窗、固定窗。

懸窗分為水平旋轉與垂直旋轉兩大類。

推拉窗分為左右推拉和上下推拉。

100.標高分為絕對標高和相對標高。

絕對標高：也稱海拔標高，是相對海平面而言的標高（單位：m）。是以黃海的平均海平面為零點而測定的高度。

相對標高：是指以建筑物基準面正負零（一般為建筑物首層地面）為基準的標高（單位：m）是以室內首層地面為零點而測定的高度。